Xử lý thuế của các bất động sản đầu tư khác biệt so với nhà ở cá nhân theo một số khía cạnh sau:
Xử lý thuế thu nhập:
Các Bất động sản đầu tư: Thu nhập từ các bất động sản đầu tư, chẳng hạn như thu nhập từ cho thuê, thường được coi là thu nhập chịu thuế. Thu nhập này thường phải chịu thuế thu nhập liên bang và thuế thu nhập của bang.
Nhà ở Cá nhân: Đối với nhà ở cá nhân, bất kỳ thu nhập nào nhận được từ việc sử dụng nhà không được coi là thu nhập chịu thuế. Điều này có nghĩa là bạn không phải trả thuế thu nhập với giá trị nhà ở bạn tự cung cấp cho mình.
Khấu trừ Lãi suất Vay:
Các Bất động sản đầu tư: Chủ sở hữu bất động sản có thể khấu trừ lãi suất vay như một chi phí khi tính toán thu nhập cho thuê chịu thuế của họ. Khấu trừ này giúp bù đắp thu nhập từ cho thuê và giảm thiểu tổng số lượng thuế phải nộp.
Nhà ở Cá nhân: Chủ nhà cũng có thể khấu trừ lãi suất vay, nhưng với một số giới hạn. Theo Đạo luật Cắt giảm Thuế và Tạo việc làm (TCJA), từ thông tin mới nhất (đến tháng 9 năm 2021), người sở hữu nhà có thể khấu trừ lãi suất vay lên đến 750.000 USD của số nợ thế chấp (hoặc lên đến 1 triệu USD nếu thế chấp trước ngày 15 tháng 12 năm 2017) cho nhà ở cá nhân đủ điều kiện.
Khấu trừ Thuế Tài sản:
Các Bất động sản đầu tư: Chủ sở hữu bất động sản có thể khấu trừ số thuế tài sản đã nộp cho bất động sản đầu tư như một chi phí kinh doanh khi tính toán thuế thu nhập cho thuê.
Nhà ở Cá nhân: Người sở hữu nhà ở cá nhân có thể khấu trừ số thuế tài sản cho nhà chính là một khoản khấu trừ khi nộp tờ khai thuế thu nhập liên bang.
Thuế Lợi tức Vốn:
Các Bất động sản đầu tư: Khi một bất động sản đầu tư được bán với lời (lợi tức vốn), lợi nhuận này sẽ chịu thuế lợi tức vốn. Tỷ lệ thuế lợi tức vốn phụ thuộc vào thời hạn nắm giữ và cấp độ thuế thu nhập cá nhân của người bán.
Nhà ở Cá nhân: Theo các luật thuế hiện hành (thời điểm tháng 9 năm 2021), người sở hữu nhà có thể được miễn thuế lợi tức vốn lên đến 250.000 USD (hoặc 500.000 USD cho cặp vợ chồng kết hôn chung đang nộp tờ khai thuế chung) nếu họ đã sở hữu và sử dụng bất động sản làm nhà chính của họ trong ít nhất hai năm trong năm năm trước khi bán. Điều này có nghĩa là họ có thể miễn thuế lợi tức vốn lên đến số tiền xác định từ thu nhập chịu thuế.
Khấu trừ Giá trị Hao mòn:
Các Bất động sản đầu tư: Chủ sở hữu các bất động sản thu nhập có thể khấu trừ giá trị hao mòn theo thời gian, giúp giảm thiểu thu nhập thuê chịu thuế của họ.
Nhà ở Cá nhân: Người sở hữu nhà ở không thể khấu trừ giá trị hao mòn trên nhà chính của họ vì nó không phải là bất động sản sinh lời.
Cần nhớ rằng luật thuế và quy định có thể thay đổi, vì vậy luôn nên tham vấn với một chuyên gia thuế hoặc cố vấn để đảm bảo bạn hiểu và tuân thủ các quy tắc thuế hiện hành đối với cả bất động sản đầu tư và nhà ở cá nhân.
How does the tax treatment of real estate investment properties differ from personal residences?
The tax treatment of real estate investment properties and personal residences differs in several ways. The main distinctions lie in how income, deductions, and capital gains are treated for tax purposes. Here are some key differences:
Income Tax Treatment:
Investment Properties: Income generated from investment properties, such as rental income, is generally considered taxable income. This income is typically subject to both federal and state income taxes.
Personal Residences: For personal residences, any income received from living in the property is not considered taxable income. This means you do not pay income taxes on the value of housing you provide for yourself.
Mortgage Interest Deductions:
Investment Properties: Property owners can deduct mortgage interest as an expense when calculating their taxable rental income. This deduction helps to offset the rental income and reduces the overall tax liability.
Personal Residences: Homeowners may also deduct mortgage interest, but with certain limitations. As of the latest information (up to September 2021), the Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) allows homeowners to deduct mortgage interest on up to $750,000 of mortgage debt (or up to $1 million if the mortgage predates December 15, 2017) for qualified residences.
Property Tax Deductions:
Investment Properties: Property owners can deduct property taxes paid on investment properties as a business expense when calculating their rental income taxes.
Personal Residences: Homeowners can deduct property taxes on their primary residence as an itemized deduction on their federal income tax return.
Capital Gains Tax:
Investment Properties: When an investment property is sold at a profit (capital gain), the gain is subject to capital gains tax. The tax rate on the capital gain depends on the holding period and the individual’s income tax bracket.
Personal Residences: Under the current tax laws (as of September 2021), homeowners may be eligible for a capital gains tax exclusion of up to $250,000 (or $500,000 for married couples filing jointly) if they have owned and used the property as their primary residence for at least two out of the past five years before the sale. This means they can exclude up to the specified amount of capital gains from taxation.
Depreciation Deduction:
Investment Properties: Property owners of income-generating properties can claim depreciation deductions over time, which helps reduce their taxable rental income.
Personal Residences: Homeowners cannot claim depreciation deductions on their primary residences since they are not income-generating properties.
It’s essential to remember that tax laws and regulations can change, so it’s always a good idea to consult with a tax professional or advisor to ensure you understand and comply with the current tax rules for both investment properties and personal residences.
