Xử lý thuế thu nhập cho thuê bất động sản khác nhau cho các tài sản nhà ở và tài sản thương mại. Dưới đây là những khác biệt chính:
Tỷ lệ thuế: Tỷ lệ thuế áp dụng cho thu nhập cho thuê từ cả tài sản nhà ở và tài sản thương mại thường là như nhau. Cả hai loại thu nhập cho thuê này đều phải chịu thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ thông thường.
Khấu hao: Cả chủ sở hữu tài sản nhà ở và tài sản thương mại đều có thể khai khấu hao cho tòa nhà và cải thiện theo thời gian. Tuy nhiên, các khoản khấu hao và phương pháp có thể khác nhau. Các tài sản nhà ở thường được khấu hao trong vòng 27,5 năm bằng phương pháp thẳng đứng, trong khi tài sản thương mại được khấu hao trong vòng 39 năm bằng cùng phương pháp.
Khấu trừ chi phí: Cả chủ sở hữu tài sản nhà ở và tài sản thương mại đều có thể khấu trừ các chi phí kinh doanh thông thường và cần thiết liên quan đến hoạt động cho thuê của họ. Điều này bao gồm các chi phí như phí quản lý tài sản, bảo hiểm, thuế bất động sản, bảo dưỡng, sửa chữa và tiện ích.
Khác biệt trong các khoản khấu trừ chi phí: Có thể có một số khác biệt trong các loại và số lượng các khoản khấu trừ chi phí giữa các tài sản nhà ở và tài sản thương mại. Ví dụ, chủ sở hữu tài sản thương mại có thể có chi phí cao hơn liên quan đến bảo trì và quản lý tài sản, trong khi chủ sở hữu tài sản nhà ở có thể có nhiều chi phí hơn liên quan đến sự thay đổi người thuê và quảng cáo.
Quy định về Thiệt hại Hoạt động Bị động: Các quy định về thiệt hại hoạt động bị động có thể ảnh hưởng đến việc khấu trừ bao nhiêu khoản lỗ cho thuê so với các nguồn thu nhập khác. Đối với tài sản nhà ở, khả năng khấu trừ các khoản lỗ cho thuê so với các nguồn thu nhập khác có thể bị giới hạn nếu tổng thu nhập điều chỉnh của người nộp thuế (AGI) vượt quá ngưỡng nhất định. Đối với tài sản thương mại, người nộp thuế có thể chịu các giới hạn tương tự trừ khi họ đủ điều kiện làm chuyên gia bất động sản, cho phép họ khấu trừ các khoản lỗ cho thuê mà không bị giới hạn AGI.
Thuế Tự kinh doanh: Thu nhập thuê từ tài sản nhà ở thông thường không phải chịu thuế tự kinh doanh. Tuy nhiên, thu nhập thuê từ tài sản thương mại có thể phải chịu thuế tự kinh doanh nếu chủ sở hữu được coi là tham gia tích cực vào hoạt động kinh doanh cho thuê tài sản thương mại.
Khấu Trừ Thu Nhập Kinh Doanh Đủ Điều Kiện (QBI): Một số tài sản thương mại liên quan đến doanh nghiệp có thể đủ điều kiện nhận khấu trừ QBI, cho phép người nộp thuế đủ điều kiện khấu trừ lên đến 20% thu nhập kinh doanh đủ điều kiện của họ từ thu nhập chịu thuế, tuỳ thuộc vào các giới hạn và ngưỡng cụ thể.
Khoản Khấu Trừ Mất Trắng và Thu Nhập cho Thuê Trống: Đối với tài sản nhà ở, có thể có giới hạn đối với việc khấu trừ các khoản lỗ cho thuê trong các khoảng thời gian tài sản trống. Đối với tài sản thương mại, việc mất trắng và thu nhập cho thuê trống thường có thể được khấu trừ dễ dàng hơn.
Cần lưu ý rằng luật thuế có thể phức tạp và có thể thay đổi. Do đó, các chủ sở hữu và nhà đầu tư bất động sản nên tư vấn với các chuyên gia thuế hoặc tư vấn có kiến thức về các vấn đề thuế liên quan đến bất động sản để đảm bảo tuân thủ các quy định thuế hiện hành và tối đa hóa các lợi ích thuế.
How does the tax treatment of real estate rental income differ for residential properties versus commercial properties?
The tax treatment of real estate rental income differs for residential properties and commercial properties. Here are the main differences:
Tax Rates: The tax rates applied to rental income from residential and commercial properties are generally the same. Both types of rental income are subject to ordinary income tax rates.
Depreciation: Both residential and commercial property owners can claim depreciation deductions for the cost of the buildings and improvements over time. However, the depreciation periods and methods may vary. Residential properties are typically depreciated over 27.5 years using the straight-line method, while commercial properties are depreciated over 39 years using the same method.
Expense Deductions: Both residential and commercial property owners can deduct ordinary and necessary business expenses related to their rental activities. This includes costs such as property management fees, insurance, property taxes, maintenance, repairs, and utilities.
Deductible Expenses Differences: There might be some differences in the types and amounts of deductible expenses between residential and commercial properties. For example, commercial property owners may have higher expenses related to maintenance and property management, while residential property owners might have more expenses related to tenant turnover and advertising.
Passive Loss Rules: The passive activity loss rules can affect how much rental losses can be deducted against other income. For residential properties, the ability to deduct rental losses against other income may be limited if the taxpayer’s adjusted gross income (AGI) exceeds a certain threshold. For commercial properties, the taxpayer may be subject to the same limitations unless they qualify as a real estate professional, allowing them to deduct rental losses without the AGI limitation.
Self-Employment Tax: Rental income from residential properties is generally not subject to self-employment tax. However, rental income from commercial properties may be subject to self-employment tax if the owner is considered to be actively involved in the trade or business of renting commercial properties.
Section 179 Deduction: The Section 179 deduction, which allows for immediate expensing of certain qualifying property, is typically available for commercial properties and not for residential properties.
Vacancy and Rent Losses: For residential properties, there might be limitations on deducting rental losses during periods of vacancy. For commercial properties, vacancy and rent losses can often be deducted more easily.
It’s important to note that tax laws can be complex and are subject to change. Therefore, real estate owners and investors should consult with tax professionals or advisors who are knowledgeable in real estate tax matters to ensure compliance with current tax regulations and to maximize tax benefits.
